Comment obtenir du financement pour des rénovations commerciales

Devrais-je obtenir un financement pour mes rénovations commerciales?

À moins que vous ne veniez d’acheter un bâtiment flambant neuf, vous devrez probablement prévoir des rénovations tout en continuant à payer votre prêt hypothécaire. Même si les rénovations sont souvent coûteuses, elles représentent un bon investissement.

«Chaque fois que vous souhaitez améliorer la valeur de votre actif, la rénovation de votre bâtiment est la meilleure façon d’investir votre argent, explique Florence. Vous voulez dépenser pour des choses qui vous donneront le meilleur rendement du capital investi lorsque vous vendrez votre actif. Souvent, il s’agit du chauffage électrique, de l’amélioration de la cuisine où travaille votre personnel ou des espaces de réunion.»

Il est également judicieux d’emprunter. Les nouvelles installations dureront des années, de sorte que vous pourrez rembourser le prêt sur une période plutôt longue.

Auprès de qui dois-je emprunter pour des rénovations commerciales?

Il existe essentiellement deux voies possibles pour obtenir du financement pour des rénovations.

Quelle que soit celle que vous choisirez, examinez attentivement les conditions du prêt et vérifiez le degré de flexibilité qu’il offre. Êtes-vous à l’aise avec la période d’amortissement? Seriez-vous en mesure de reporter des paiements en cas de manque de liquidités?

1. Parlez à votre prêteuse ou prêteur hypothécaire

Votre première conversation doit avoir lieu avec l’institution qui a financé l’achat de votre immeuble commercial, surtout si vous êtes encore en train de rembourser le prêt, conseille Florence. L’institution vous connaît bien et détient votre bien en garantie, ce qui facilite l’approbation de nouveaux prêts.

Certaines banques, dont BDC, offrent des hypothèques qui vous permettent d’emprunter le capital que vous avez déjà remboursé sans prendre de nouvelle garantie hypothécaire. Si le financement initial était de 2 millions de dollars et qu’un million de dollars ont été remboursés, vous pouvez emprunter jusqu’à un million de dollars supplémentaires pour les rénovations dans le cadre de l’hypothèque existante, explique Florence.

«Les acheteuses et acheteurs de propriétés commerciales devraient demander une hypothèque pour obligations présentes et futures, dit-elle. Il s’agit du meilleur produit.»

2. Envisagez des changements à votre hypothèque

À l’inverse, d’autres institutions hésiteront à vous prêter de l’argent précisément parce qu’elles ne peuvent pas saisir vos biens immobiliers si

vous ne faites pas vos paiements, ajoute-t-elle. Cela changera probablement si vous les intégrez à votre prêt hypothécaire.

«De ma perspective dans les petits prêts, je ne voudrais pas vous accorder un prêt pour améliorer un immeuble que quelqu’un d’autre a financé et qu’il pourrait saisir en cas de problème, illustre Florence. Mais ai-je la possibilité de placer une hypothèque de second rang sur la propriété pour lequel je fournirais un financement pour la rénovation?»

Une hypothèque de second rang permettrait aux deux institutions prêteuses d’accéder à votre propriété à titre de garantie. Une autre possibilité est qu’une nouvelle institution prêteuse prenne en charge l’intégralité de l’hypothèque.

Quels documents préparer pour financer une rénovation commerciale?

La plupart des institutions financières exigeront les documents suivants:

• Renseignements sur l’entreprise: historique de votre entreprise, activités actuelles, stratégie et expérience de l’équipe de gestion. 
• États financiers: les banques examinent habituellement vos états financiers pour comprendre la santé financière et la rentabilité de votre entreprise ainsi que votre capacité de remboursement. Pour les prêts de montant plus élevé, des états financiers seront exigés pour les deux derniers exercices, ainsi que des états financiers intermédiaires comparant la plus récente période avec la même période de l’exercice précédent.
• Prévisions financières: les banques exigent habituellement une prévision de trésorerie mensuelle pour le reste de l’exercice en cours et les douze prochains mois. Dans certains cas, des prévisions pour deux ans peuvent être exigées.
• Renseignements sur vos finances personnelles: les prêteuses et prêteurs peuvent demander plus de renseignements pour évaluer votre valeur nette ou demander votre cote de crédit.
• Utilisation prévue des fonds: donnez des détails sur le projet ou les plans pour lesquels vous utilisez le financement et expliquez exactement comment il aidera votre entreprise.
• Un devis officiel de l’entreprise de rénovation: gardez à l’esprit que la facture finale sera probablement plus élevée que le devis initial. Les coûts dépassent régulièrement les estimations dans les travaux de construction.

Quoi surveiller dans un projet de rénovation commerciale

Ne lésinez pas sur les recherches lorsque vous cherchez une entreprise de rénovation: vérifiez ses antécédents en matière de réalisation de projets et assurez-vous qu’elle vous donne un devis ferme. Comprenez comment les changements apportés aux plans initiaux affecteront les coûts, qu’il s’agisse de changer la couleur de la peinture ou d’acheter un autre équipement électrique.

«Il faut toujours prévoir une provision dans un projet de construction», affirme Florence.

Prenez le temps de comprendre les règles. En tant que propriétaire, vous pouvez retenir un pourcentage du paiement global jusqu’à ce que la rénovation soit achevée selon les termes établis. Connaissez-vous le montant que vous pourriez retenir et la période couverte?

Faites également attention aux garanties et à ce qu’elles couvrent. Selon l’endroit où vous vivez, la qualité des matériaux de construction peut varier, prévient Florence.

Un prêt pour la rénovation est-il différent d’un prêt pour une nouvelle construction?

L’une des principales différences entre un prêt pour la rénovation et un prêt pour la construction est la période d’amortissement, qui est liée à la durée de vie utile du bien pour lequel vous empruntez.

Les immeubles commerciaux nécessitent une nouvelle couche de peinture ou des travaux de rénovation plus importants tous les cinq à sept ans, de sorte que la durée du prêt correspondra à cette période, poursuit-elle. Un prêt pour une nouvelle construction, en revanche, peut être remboursé sur une période de 20 à 30 ans.

Puis-je obtenir un financement pour des améliorations locatives?

Même en tant que locataire, il est normal de vouloir réaménager son espace pour optimiser l’expérience de la clientèle. Alors que les améliorations locatives sont régulièrement financées par des institutions prêteuses, Florence affirme que les conditions du bail et le soutien de la ou du propriétaire de l’immeuble feront toute la différence.

«La chose la plus importante est de connaître les propriétaires. Cette personne collabore-t-elle? Vous apporte-t-elle son aide?», ajoute Florence.

Demandez à votre propriétaire si elle ou il pourrait investir avec vous sous la forme d’incitatif à la prise de bail. Il s’agit d’une valeur monétaire par pied carré que les propriétaires peuvent offrir pour aménager l’espace selon vos besoins. Cette forme d’incitatif est plus fréquente pour les nouveaux immeubles. Un tel engagement de la part des propriétaires est un atout précieux pour demander un prêt, ajoute Florence.

L’institution prêteuse examinera également de près la durée du bail pour s’assurer qu’elle correspond à la durée de vie utile des travaux effectués. Si le prêt est assorti d’une période d’amortissement de huit ans, le bail doit être au moins aussi long. La dernière chose que vous voulez, c’est investir des dizaines de milliers de dollars dans un endroit que vous devrez quitter dans un an.

Prochaine étape

Préparez une demande de prêt commercial convaincante grâce à notre Boîte à outils du prêt commercial et augmentez vos chances d’obtenir le financement dont vous avez besoin.